収益性、信頼性を最大限実現した太陽光発電所を作るために | 理想収支立案編-土地賃料、固定資産税の算定

テクニカルインフォ
2017年08月29日

太陽光発電所を建設するにあたり収支計算する際に、
土地に伴う費用も考える必要があり、
その土地を自ら購入するのか、地主から借りるのかによって大幅に変わります。

借りる場合は、土地を借用する期間内で月定額を地主に支払う事になりますが、
自ら購入する場合、土地の代金以外にも、様々な種類の税金等が発生します。
今回は、それらの項目について御紹介いたします。

先ずは土地代金についてですが、これは売主に対して支払う土地の費用です。
一般的に契約時に手付金を、決済時に残金を支払います。
この土地代金については、売主と買主との間の価格交渉によって決まりますが、
代表的に以下2つの方法で、その土地の査定価格を見る事ができます。

・土地の路線価と面積による計算
・過去の売買取引実績を見る

「土地の路線価と面積による計算」についてですが、
路線価とは毎年7月に国税庁が発表しているもので、
相続税や贈与税の計算にも使われています。
土地に隣接する道路に付けられた金額に、
土地の面積を乗じて計算した値に1.25倍したものが
路線価を元に算出した土地の査定価格となります。

「過去の売買取引実績」についてですが、
一般的に不動産屋は業者独自の情報ネットワークから
過去の取引実績を取り出すことができますが、
私たち個人も国土交通省の不動産取引価格情報
(土地総合情報システム)から情報を得る事ができます。
売買取引の時期、不動産の種類(土地・宅地・農地等)、
地域を選ぶことで過去の取引実績を見る事ができます。

土地の代金の次に発生するものとして、仲介手数料があります。
仲介を行った不動産会社に対して支払う費用ですが、
売主から直接購入する場合は掛かりません。

通常、契約時に仲介手数料の着手金、決済時に残金を支払います。
基本的に仲介手数料は、土地代金×仲介手数料率※1+6万円+消費税で算出されます。

※1:仲介手数料率とは、不動産屋によって異なりますが、
国が定める仲介手数料の上限(平成24年4月1日施行)があり、
土地の売買価格によって、料率が定められています。

次回も続きとして、土地の税金について御紹介します。