収益性、信頼性を最大限実現した太陽光発電所を作るために | 理想収支立案編-土地賃料、固定資産税の算定-その2

テクニカルインフォ
2017年08月29日

前回、土地を所有するための代金等についてご紹介いたしましたが、
今回は税金について紹介いたします。

土地を購入する場合、土地の代金、仲介手数料以外に
収めなければならない税金があり、
印紙税、登録免許税、不動産取得税、固定資産税、都市計画税の
5種類が課せられます。

■印紙税:
不動産売買契約書を交わしたり、ローン契約書を作成する時に必要になります。
計算方法は、1通または1冊につき決められた金額になります。
例):1000万円超え5000万円以下の場合、2万円
5000万円超え1億円以下の場合、6万円

■登録免許税:
土地の登録にかかる税金です。
計算方法は土地の固定資産税評価額(課税標準)×税率で求められます。
税率は、平均27年4月1日から平均29年3月31日までの登記の申請の場合は1.5%、
平成29年4月1日からは2.0%となっています。
計算して出てきた結果は100円未満が切り捨てとなります。
上記2種類の税金は国税となります。

■不動産取得税:
地方税で土地を取得した時にかかる税金です。
計算方法は、土地の固定資産税評価額(課税標準)×1/2×税率-控除額で求められます。
土地の固定資産税評価額が1/2になるのは、平成30年3月31日までとなっており、
不動産取得税の土地に対する税率は3%(平成20年4月4日~平成30年3月31日まで)となっています。

以下の場合は、不動産取得税がかかりません。
・公共的な目的に利用される土地を取得した時や相続による場合
・法人の合併と分割により不動産が手に入った場合
・2年以内に債権が消滅し、譲渡担保財産が設定者に移転した場合

■固定資産税:
これは土地を保有している場合にかかる税金ですが、
土地は普通の商品と違って動かすことができないことから固定資産と呼ばれます。
この固定資産に固定資産税がかかります。
税金を課すのは市町村で東京23区の場合は、都になります。

正確には土地と建物にかかる税金になりますが、
建物は時間が経つにつれて、価値が減じていき税金も安くなります。
一方、土地は地価が変わらない限り、税額に大きな変更はありません。

課税対象者は、毎年1月1日時点の登記簿に載っている所有者です。
となると、1月2日以降に土地を購入すれば、その年の固定資産税は
払わなくてよいことになり、その時期に購入したほうが、ずっとお得になります。
ところが、これには慣例があって、固定資産税の精算(日割り計算)というシステムがあり、
前の所有者と新しい所有者で、固定資産税を日割り計算して、それぞれの分を払う事にしています。
これは法律上定められた方法ではありませんが、公平を期するために一般的に行われています。

計算方法は、固定資産税額=固定資産評価額(課税標準)×税率(1.4%)となり、
税率については市町村によって異なります。

一方、固定資産評価額は市町村が決めるものですが、
市町村では現況調査というものを実施します。
登記簿上の土地の用途(地目)とは別に、実際の土地の用途を調査するもので、
実のところ、課税標準はこちらを基準にして決められています。
というのも、例えば農地で登録されている土地が荒れ地になっていたり、
荒れ地に住宅が建っている事もあるので、
市町村では、このような現況を最も重視しています。

そのようにして市町村が決める評価額は、宅地が高く農地が低い傾向にあります。
特に便利のいい宅地は、課税額が高くなりがちですが、それでも特例がされており、
200㎡以下ならば、課税標準額が1/6になり、
200㎡超えならば、課税標準額が1/3になります。

■都市計画税:
これは、都市計画の定められた区域にのみかかってくる税金になり、
毎年1月1日時点での所有者が対象になります。
計算方法は固定資産評価額(課税標準)×最高0.3%となっています。
土地の評価方法は。固定資産税と同様ですが、
これにも特例があり、宅地の場合、
200㎡以下は課税標準が1/3、
200㎡超えは課税標準が2/3になります。

固定資産税と土地計画税の元になる土地の評価は3年毎に行われます。
市町村としては、できれば毎年新しい評価で課税したいところですが、
手間の都合上そうなっています。
ただし土地の値段が大きく変わった場合は、3年を待たずに課税額が変わります。

以上のように土地を持つだけでも様々な費用が発生しますので、
太陽光発電所を建設する際に収支立案を行う場合には、
費用として加算する必要があります。

次回は「電気主任技術者費用の算定(概算)」についてご紹介いたします。